Fråga: Om man säljer ett hus, säger för två år sen, och sedan dyker ett dolt fel upp som säljaren blir tvungen att betala till köparna. Kan man då dra av den summan från reavinstskatten man har kvar efter försäljningen för två år sedan? Eftersom den reavinstskatten är fastslagen kan man väl inte öppna upp och räkna om från försäljning? "anonym"

Hej! Lite beroende på den exakta situationen kan du få tillbaka pengar på lite olika sätt. Tittar man på ett yttrande från Skatteverket (2009-09-15) framgår de olika situationerna ganska tydligt – se nedan för en uppställning. Utifrån vad du skriver gissar jag att du hamnar på punkten A, och då skall du begära omprövning (sök 6891 i sökfältet på Skatteverkets hemsida). Lycka till!

 A) Köparen påtalar ett fel på fastigheten och säljaren betalar ett kontantbelopp till köparen. Betalningen utgör en nedsättning av köpeskillingen (prisavdrag) och/eller en ersättning för skada som ska minska säljarens skattepliktiga försäljningsintäkt och i motsvarande grad minska köparens anskaffningsutgift.
B) Köparen åtgärdar ett fel på fastigheten och säljaren betalar ett kontantbelopp till köparen för dennes utgifter, eller så betalar säljaren fakturor som är utställda på köparen. Säljarens betalningar räknas som en nedsättning av köpeskillingen och medför samma justeringar för parterna som anges under A. Köparen får anses ha haft utgifterna för att åtgärda felet på fastigheten, vilka kan vara förbättringsutgifter för köparen vid en framtida kapitalvinstberäkning.
C) Parterna avtalar i samband med försäljningen att säljaren ska utföra vissa åtgärder på fastigheten efter försäljningen. Säljarens utgifter är avdragsgilla i den utsträckning som skulle ha gällt om han utfört motsvarande förbättringsåtgärder omedelbart före försäljningen. 
D) Efter försäljningen upptäcker köparen ett fel på fastigheten, som åtgärdas av säljaren. Utgifterna är avdragsgilla för säljaren enligt vad som anges under C. Köpeskillingen för fastigheten är oförändrad varför förfarandet inte påverkar storleken av säljarens försäljningsintäkt eller köparens anskaffningsutgift.

Med vänlig hälsning Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej! Jag undrar på ett ungefär hur mycket en paddock höjer värdet på en hästgård? Det finns inga paddockar i närheten, paddocken är professionellt anlagd med belysning etc.. Kanske är svårt för er att säga men skulle vara intressant att veta då jag går i tankarna att anlägga en paddock..
Tacksam för svar :) Mvh Anna

Hej Anna,
Mina kontakter i paddock sammanhang säger så här: en bra dränerad och belyst paddock som går att använda i stort sett året om ca 200 000 kr i mervärde. Tveka inte att kontakta mig om du har fler frågor, tel 0709-392159. Med vänlig hälsning Jonas Stålgard, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej! Jag undrar är en bostadsrätt egentligen kan räknas som såld? Är det när köpeavtalet är påskrivet eller är det när köparen är godkänd som medlem av styrelsen föreningen? Mvh Ola

Hej! Ett köpeavtal för bostadsköp är bindande när samtliga i avtalet förekommande s k svävarvillkor är uppfyllda. Med svävarvillkor menas ett villkor där köpet kan/skall gå åter om villkoret inte uppfylls. Vanliga sådana villkor är klausuler om besiktning, lån eller egen försäljning. När det gäller bostadsrätter finns alltid (undantag finns för exekutiv försäljning och liknande) ytterligare ett villkor inlagt i köpeavtalet, nämligen att köparen måste godkännas som medlem av bostadsrättsföreningen. Orsaken är lagbestämmelserna om kravet på medlemskap för att överlåtelsen skall vara giltig (BRL 6:5). Svaret på din fråga är således att du kan anse din lägenhet som "såld" först efter att föreningen beviljat din köpare medlemskap och att samtliga övriga svävarvillkor är uppfyllda.

Mvh Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hejsan. Jag undrar om ni också gör homestaging/styling? Mvh Anette

Hej Anette, våra mäklare ger gärna konkreta råd och tips inför försäljningen men utför inte homestaging/styling. Vi samarbetar dock med flera homestylingföretag bl a Johanna Ekelund på Alotofdesign. Läs mer på www.alotofdesign.se. Tveka inte att höra av dig om du har ytterligare frågor eller funderingar. Mvh Peter Landgren & Co

Fråga: Hej! Vad ska man tänka på om man vill köpa en skola (typkod 825, Specialenhet, skolbyggnad) för att bo i? Tillkommer det extra kostnader? Till exempel, tillkommer det extra kostander om man måste byta typkoden? Kan kommunen neka rätten att bo i en före detta skola? Mvh Michael

Hej Michael! Din fråga är inte helt lätt att besvara när det gäller vilka kostnader som tillkommer vid ett köp av en skola samt vad man ska tänka på, då det kan variera vid varje husköp. Men vid fastighetsköp är det mycket som man som köpare ska tänka på, så jag förstår att du undrar. Jag har varit i kontakt med både skattemyndigheten, Malmö kommun samt lantmäteriet för att söka svar på dina frågor. Enligt lantmäteriet är det ingen kostnad att byta typkod på fastigheten. Det som styr om du får använda en skola som bostad eller inte är detaljplanen. Behöver detaljplanen ändras för att du ska kunna använda skolan som bostad, kan det kosta en hel del pengar, enligt uppgift från Malmö kommun ligger det på kostnad om ca 50 000 kr och uppåt. Kostnader för bygglov kan också komma ifråga då användningen ändras från skola till boende, samt kostnader för att utfärda värdeintyg, besiktningar etc. Enligt skatteverket kan det även bli problem ifall du/ni vill ta med ert uppskov ifrån tidigare försäljningar, då skolan inte anses som ett boende då ni köper det. Men för att säkerställa att uppgifterna är korrekta, föreslår jag att du tar kontakt med den kommun där skolan ligger och hör hur det ser ut i just den kommun när det gäller detaljplan, samt att du även kontaktar skatteverket, lantmäteriet och din bank. Mvh Jerry Nyhlén, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej, jag behöver en blankett som avser slutavtal, kan ni hjälpa mig? Mvh Ewa

Hej,
Vänligen ring 0707-463167 så att jag kan hjälpa dig.

Med bästa hälsningar Nicklas Björklund, Försäljningschef

Fråga: Hej, har ni någon ide om hur en hästgård i Ålstorp ligger till i pris, mark till är 12 000 kvm. Separat stall med sex boxar. Stort garage med möjlighet att arbeta med bilar. Mvh Mia

Hej Mia,
Vänligen ta kontakt med vår lokala fastighetsmäklare Irja Holst Forsberg på This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it eller 0704-44 72 18. Mvh administrator

Fråga: Vad menas med 1-2 famijlehus, även om huset är litet på 108 kvm? Mvh Kajsa

Hej Kajsa! 1-2 familjshus betyder att det är en privatbostadsfastighet/småhus som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Vanligtvis har skatteverket fastställt en typkod för dessa fastigheter med sifferbeteckningen 220, småhusenhet, helårsbostad. Mvh Jerry Nyhlén, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Jag ska lägga ut min bostadsrätt till försäljning då jag och min pojkvän ska köpa en större lägenhet. Nu står jag i valet och kvalet om jag ska renovera hela köket från grunden eller om lite färg, ny bänkskiva samt spis räcker? Vad genererar mest pengar? Får jag tillbaka de ca 50 000 kr som en köksrenovering kostar? Mvh Cecilia

Hej Cecilia!
Din fråga är inte ovanlig!! Lönar det sig att renovera?? Jag skulle vilja säga så här: Om du bedömer att köket får ett lyft och blir åtminstone ok med färg och ny bänkskiva så tycker jag att du ska nöja dig med den investeringen. 

Anledningen till att jag resonerar så är att smaken är väldigt olika när det gäller kök/badrum. Om du renoverar köket för 50 000kr vill du givetvis ha tillbaka de pengarna vid en försäljning. En köpare vill å andra sidan kanske ha ett helt annat kök och måste kalkylera med ytterligare 50 000kr för att få det i den stil som önskas och då blir lägenheten helt plötsligt förhållandevis dyr. Som köpare vill du gärna sätta din egen prägel på ditt boende, men det tar emot både mentalt och ekonomiskt om det innebär att du måste riva ut ett helt nytt kök och bekosta ett nytt.
Sammanfattningsvis – mitt råd är att gör vad du kan för att få köket att verka så fräscht som möjligt, men spendera inte för mycket pengar på det. Hör gärna av dig om du har fler frågor eller vill ha hjälp med värdering/försäljning av din bostadsrätt. Mvh Sofia Nebrelius, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej! Jag undrar vad som gäller när man ska köpa en tomt. Jag har kontakt med säljaren, men ingen mäklare är i med. Vad måste vi göra för att det ska gå rätt till? Köpbrev? Köpkontrakt? Mvh Jacob

Hej Jakob!
Ni bör skriva ett köpekontrakt på tomten, och i samband med köpets fullbordan (när slutlikviden betalas och övergången av äganderätten sker) skall ett köpebrev skickas in till inskrivningsmyndigheten för din nya lagfart.

Det finns tre alternativ:

1) "Det bästa" :-) Ni anlitar en fastighetsmäklare (och kanske delar på kostnaden?) som hjälper er att skriva avtalet samt att driva affären till tillträdet av fastigheten. Mäklaren tar juridiskt ansvar för att alla handlingar tas fram som krävs för köpets fullbordan inklusive köpekontrakt, köpebrev samt utdrag från Fastighetsinformationen.

2) Er bank hjälper till att ta fram handlingar.

3) Ni går till bokaffären och köper dessa kontrakt.

Hör gärna av dig, så kanske vi får lov att hjälpa till?

Vänligen

Nicklas Björklund, reg. fastighetsmäklare
Tel 0707-46 31 67

Fråga: Hej. Jag har en fundering om man köper ett hus men sedan säljer det inom ett år får man betala nån extrakostnad då? Min kompis köpte en lägenhet och ville sen sälja den inom ett år men då skulle dom få betala nån slags straffavgift och det var mycket pengar det handlade om.
/Hanna

Hej! Någon generell straffavgift för att man säljer inom ett år efter det man köpt det, finns inte. Någon gång förekommer det att föreningar (främst s k bostadsföreningar) har regler om att man inte får sälja sitt boende inom en viss tid, men det du förmodligen tänker på är att man inte kan göra uppskov med vinstskatten om man inte uppfyller kraven för uppskov, och ett av dessa krav är att man måste ha bott i bostaden i minst ett år (eller minst tre av de senaste fem). Gör man en vinst på försäljningen innebär detta att man måste betala skatten året efter försäljningen istället för att skjuta den på framtiden som man gör när man får uppskov. Se här för mer information om uppskov. /Med vänlig hälsning Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej! Vi bor i villa på landet och funderar på att bygga ett garage/verkstad på 80-100 kvm. Där ska ingå en avdelning för gym. Garaget ska vara isolerat och vi ska sätta in luftvärmepump. Hur mycket kan man tänka sig att husvärdet kan höjas av det? Kan det höjas lika mycket som garaget kostar att bygga? /Jenni

Hej Jennie!
Det låter som om ni har ett spännande projekt på gång. Denna åtgärd kommer givetvis vara värdehöjande för hela fastigheten, men för att veta hur mycket måste vi få chansen att fysiskt besöka er bostad. Det jag menar är att om husen normalt sett i er by kostar exempelvis någonstans kring 1 800 000:-, så kommer kanske inte en investering på 300 000:- på kort sikt innebära på att ni får 2 100 000:- om ni säljer fastigheten?
Med bästa hälsningar Nicklas Björklund

Fråga: Hej, jag och min sambo ska sälja vårt hus på landet pga en separation. Huset har genomgått en stor renovering under vår äga och det mesta är utbytt. Vi har bl.a. klätt om fasaden med tryckimpregnerad panel. pga det så är den omålad eftersom den måste torka. Nu har den stått ca 2 år så nu går den att måla. Innebär det att huset blir väldigt mycket mindre attraktivt om vi inte gör det eller kan det vara så att en del köpare ser det som positivt att de får välja kulör själva. Panelen far inte illa av att vara omålad. /Lovisa

Hej Lovisa!
Tack för ditt mail! Omålad eller målad fasad? Jag tror att ni lättare säljer fastigheten om du/ni målar huset i en neutral färg. Dels för att eventuella köpare ska slippa merkostnaden för målningen och det arbetet som krävs men även för att en målad fasad ger ett bättre intryck när det är dags att visa huset för potentiella köpare. Mvh Annika Nessvold

Fråga: Hej!
Jag köpte min lägenhet 2010 och häromdagen fick jag ett mail från föreningen ang. en ventilationsbesiktning som blivit underkänd 2009 pga av att det fanns en paxfläkt installerad. Detta blev jag inte informerad om varken av min brf, säljaren el mäklaren när jag köpte min bostad. Det kommer antagligen kosta pengar att återgärda denna fläkt och jag undrar om det är jag som måste ta den kostnaden? Har inte säljaren eller mäklaren något ansvar?

Mvh Saga

Hej Saga! Felansvaret i sådana här fall är ibland svåra nötter att knäcka och ditt fall är nog inget undantag direkt. Som köpare har du, efter att ha blivit uppmanad att undersöka "varan" av säljaren, en undersökningsplikt som följer av bestämmelserna i köplagen. Denna undersökningsplikt är ganska omfattande och det skulle nog kunna anses att en kontroll av huruvida den installerade fläkten var tillåten, kan innefattas i ditt ansvar och därmed faller möjligheten att hävda "dolt fel". Är det dessutom så att säljaren inte kände till att fläkten var otillåten, blir det således svårt att utkräva hans eller hennes ansvar. Även om säljaren kände till omständigheten förtar det inte din undersökningsplikt, men här finns också en gråzon där säljaren i vissa fall kan anses ha en viss upplysningsplikt. Mäklaren skulle också kunna ha ett ansvar för det fall man kan visa att säljaren har talat om omständigheten för mäklaren (mäklaren förväntas nämligen föra informationen vidare till köparen), eller om mäklaren har fått informationen från annat håll. Som sagt, inget solklart fall och här får man titta närmare på omständigheterna i övrigt för att kunna komma vidare. Med vänlig hälsning Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej! Min mormor har nyss flyttat till ålderdomshem och är vid mycket dålig hälsa både fysiskt och mentalt. Jag och mina två systrar ska nu sköta försäljningen av huset (vår mor är avliden) och ingen av oss har någon koll på hur man går tillväga. Det stora problemet är att villan är otroligt stor och helt full med grejer. Mormor har aldrig slängt någonting, så det är fullt av allt från kläder, möbler, porslin till gamla tidningar och brev, konserver och foton. Vad är bästa och snabbaste sättet att tömma hela huset på? Det ligger i Umeå och vi alla bor i Göteborg vilket gör hela situationen lite svårare. Mvh Susanna

Hej Susanna
Jag skulle rekommendera er att kontakta er mormors bank som kan ge Er en rekommendation om en lokal och stark mäklare. En väletablerad mäklare har oftast kontakter med flyttfirmor och auktionshus. Då vi ska hjälpa uppdragsgivare som är i er situation brukar vi rekommendera att man tömmer huset på så mycket som möjligt men om det finns några möbler kvar i huset vid fotografering och visning är det inte fel. Detta underlättar för potentiella köpare att kunna se hur man kan möblera olika rum, ibland upplevs också huset som större om det finns möbler i det. Den lokala mäklaren bör kunna vidarebefordra kontakter för att tömma huset exempelvis en auktionsbyrå. Hoppas detta var svar på er fråga, annars är ni välkomna att höra av er igen!
Vänligen Anna Troedsson

Fråga: Hej! Jag har sedan nästan ett år tillbaka bott tillsammans med min pojkvän i hans bostadsrätt. Jag har under hela den här tiden haft en "egenskriven" namnlapp på postlådan men nu när jag tänkt be föreningen fixa en egen till mig så har tanken slagit mig! Bör vi ha anmält någon form av inflyttning till bostadsföreningen? Jag betalar hyran till min pojkväns konto och han betalar sin räkning som vanligt till föreningen. Måste de ha några uppgifter om mig och ge tillåtelse till att jag flyttat in eller är detta helt upp till mig och min pojkvän att reda med tillsammans? Blev plötsligt orolig att det ska bli något eventuellt tjafs kring detta!

Hej Emma!
Brf:en är bara intresserad av vem som äger lägenheten på köpekontraktet och att den ägaren också bor i lägenheten. Det är helt okej enligt brf:en att du tillsammans med din sambo disponerar lägenheten.Däremot borde du fundera på att upprätta ett samboavtal som reglerar vad som händer om ni en dag skulle gå skilda vägar. Du kan prata med Göran Håkansson på Familjens Jurist i Malmö. Vänligen Nicklas Björklund

Fråga: Hej! Jag ska flytta ihop med min pojkvän och vi ska bo i min bostadsrätt som jag köpte för exakt två år sedan. Jag hade tänkt att renovera köket men pga att jag arbetar och skattar i Danmark får jag inte utnyttja ROT-avdraget. Men om min sambo "blir" delägare av min bostadsrätt så får man göra det eftersom han betalar skatt i Sverige. Kan man göra som så att han blir delägare av min bostadsrätt och i såna fall hur går man tillväga? Tack på förhand för svaret! Med vänliga hälsningar Luis

Hej!
Vad kul att ni ska flytta ihop! Det går bra att göra honom till delägare. Ni kan skriva ett överlåtelseavtal på en del av bostadsrätten, t.ex. 50 % som din blivande sambo köper. Tänk på att det utlöser en del konsekvenser som att han ska ansöka om medlemskap i föreningen och bli godkänd som medlem. Det kommer också innebära att du har sålt 50 % av din bostadsrätt i skatterättslig mening och belopp för uppskov och avdrag delas med din blivande sambo. Har du lån på lägenheten så bör ni även kolla på möjligheten att göra honom till medlåntagare eller om han löser ut den andelen han köper med ett eget lån.

Vi kan till en kostnad bistå med värdering och utformande av överlåtelseavtal. Ni bör även ta kontakt med en jurist för konsultation kring de juridiska konsekvenserna och om det behövs upprättande av ett samboavtal. Kontakta Familjens Jurist så hjälper de er med de juridiska frågorna. Mvh Jesper Jeppsson, Reg. Fastighetsmäklare

Fråga: Är det okej att en mäklare skriver "ser helst att ingen är hemma" i ett mail, när han ska komma hem till en och ha en visning. mvh Helena

Hej Helena! Vanligtvis har mäklaren gått igenom denna typ av frågor i god tid innan de aktualiseras, och därmed blir det inget problem när det väl är dags att genomföra t ex visningarna. Från mäklarens sida är det ett mycket vanligt önskemål att säljaren inte är hemma under visningarna. Orsaken till detta är att spekulanterna ofta kan känna sig obekväma att säga precis vad de tycker om objektet, och därmed blir det svårt för mäklaren att läsa av vilka kunder som har ett genuint intresse. Mvh Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Hej, vi är tvungna och sälja gården och har anlitat en mäklare. Denna mäklaren har gjort saker utan det som står på kontraktet som t ex skickat ut brev till de som kan vara intresserade, utan att ha frågat säljaren. Mäklaren har också satt ut gården i en tidning som han inte har pratat med säljaren om heller. Får en mäklare göra så? MVH Helena

Hej Helena! Utan att gräva bland tidigare avgöranden etc, tror jag att en aktiv marknadsföring av ett till salu-objekt nog får anses ingå som en högst naturlig del i ett förmedlingsarbete om man inte kommit överens om något annat. Att använda befintliga spekulanter som man träffat under tidigare affärer är ett mycket vanligt sätt att söka köpare, liksom annonsering i dagspress. Om du tittar i ert gemensamma förmedlingsuppdrag/uppdragsavtal står det också förmodligen någon rad om marknadsföringsbiten. Mäklaren bör naturligtvis diskutera en översiktlig plan med säljaren och här har kommunikationen inte fungerat fullt ut. Jag tror dock att man som mäklare utgår ifrån att säljaren förväntar sig att objektet exponeras för möjliga köpare i olika sammanhang så länge inte säljaren uttryckligen ber om något annat. Tipset är väl att sitta ned med din mäklare och gå igenom hur den fortsatta processen att söka din köpare ser ut. Lycka till. /Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej,
Vi ska gå och titta på ett hus där elen är indragen 1939. Jag har hört att säljaren är obligatorisk att göra vissa åtgärder med elen. Stämmer detta och vad är det i så fall.
Mvh Charlotta

Hej Charlotta,
Som säljare är man skyldig att upplysa om när elen är indragen och kända brister.
Man har inte någon skyldighet att uppdatera elen till dagens standard.
Som köpare ska man tänka på att det ligger i ens undersökningsplikt att undersöka elinstallationer vid köp av en fastighet.
Vänligen Christina Kullenberg, fastighetsmäklare

Fråga: Får ni som mäklare lägga ut en bostadsrätt till försäljning före man skrivit på upplåtelseavtal? Får man lägga ut den själv på försäljning innan upplåtelseavtalet är påskrivet? Tack på förhand! Mvh Emil

Hej! En mäklare får i princip inte lov att marknadsföra ett objekt innan ett underskrivet förmedlingsuppdrag föreligger. När det gäller egen marknadsföring gäller att mäklaren inte är provisionsberättigad om inte ett gällande uppdragsavtal finns underskrivet. Hittar säljaren däremot en köpare som skriver avtal under mäklarens ensamrättsperiod, och inga kunder finns undantagna från mäklarens ensamrätt, är mäklaren provisionsberättigad även om kunden kommer från säljarens egen marknadsföring. Hoppas läget klarnade lite i alla fall! /Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare