FRÅGA MÄKLAREN

Frågor och Svar

Fråga: Får ni som mäklare lägga ut en bostadsrätt till försäljning före man skrivit på upplåtelseavtal? Får man lägga ut den själv på försäljning innan upplåtelseavtalet är påskrivet? Tack på förhand! Mvh Emil

Hej! En mäklare får i princip inte lov att marknadsföra ett objekt innan ett underskrivet förmedlingsuppdrag föreligger. När det gäller egen marknadsföring gäller att mäklaren inte är provisionsberättigad om inte ett gällande uppdragsavtal finns underskrivet. Hittar säljaren däremot en köpare som skriver avtal under mäklarens ensamrättsperiod, och inga kunder finns undantagna från mäklarens ensamrätt, är mäklaren provisionsberättigad även om kunden kommer från säljarens egen marknadsföring. Hoppas läget klarnade lite i alla fall! /Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

 

Hej Sussie!
Jag kan inte ge dig ett direkt svar på hur mycket en installation av säkerhetsdörr skulle ger dig i pengar vid en försäljning. Men vid en försäljning kommer köparen troligtvis att uppleva din lägenhet som tryggare med säkerhetsdörr, vilket gör att din lägenhet blir mer intressant för en köpare än en lägenhet utan säkerhetsdörr. Tveka inte att kontakta mig om du undrar något ytterligare kring en ev. försäljning av din bostad. Med vänliga hälsningar Jerry Nyhlén, reg. fastighetsmäklare, 0733-413035

Hej, jag bor i en bostadrätt och funderar på att köpa en säkerhetsdörr, är det något som höjer värdet på lägenheten?och isåfall hur mycket? De flesta andra i huset har redan Mvh SussieFråga: Hej! Vi funderar på att bygga ut och renovera vårt badrum badrum som är från 70-talet. Hur fungerar det med omvärdering och sedan justering på banklånet (bottenlån resp topplån)? Något man ska tänka på innan man drar igång? Mvh Ylva

Hej Ylva!
Tipset är att ringa till vår mäklarfirma och be en av våra fastighetsmäklare att åka ut till er för ett första möte. Fastighetsmäklaren kan berätta vad en badrumsrenovering innebär för marknadsvärdet på ert objekt.
Samtidigt bör ni kontakta er bankman för att berätta om era planer. Vi värderar många objekt åt exempelvis Handelsbanken och Nordea, men några banker har sina egna värderingsmän. Vänligen Nicklas

Fråga: Vi funderar att sälja huset. Vad tar mäklarna i arvode. Vill bara räkna vad det kostar totalt. Tack. Mvh Anders

Hej Anders!
Oftast använder vi en procentsats på köpeskillingen, men om du föredrar ett fast arvode så kan vi titta på den möjligheten. Procentsatsen avgörs delvis av hur fastighetsmäklaren bedömer vilka resurser (typ av fotografering, annonsering, antalet visningar m.m.) som måste användas för att sälja ditt hus. Skicka gärna ett mail direkt till mig This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it , så kan vi diskutera just din fastighet. Vänligen Nicklas

Fråga: Hej, jag och min man bor i ett gult tegelhus byggt 1953. Vi är jätte sugna på att måla teglet. Har ni någon erfarenhet vad det innebär för värdet av huset? Mvh Sabina

Svar:
Hej Sabina! Om ni funderar på att måla huset i någon ljus fräsch kulör (exempelvis vitt/ljusgrått) så tror jag att det är positivt för marknadsvärdet. Att svara exakt vad mervärdet skulle bli i kronor och ören är givetvis svårare att bedöma, och beror på område, husets storlek, interiört & exteriört skick m.m. Vänligen Nicklas Björklund

Fråga: Hej, vi har ett radhus som ska säljas och vi kommer att köpa vars en lägenhet. Det bästa är väl att sälja först, magasinera möblerna och köpa sedan, eller? Hur fungerar det med reavinsten? Kan man skjuta upp den eftersom man köper en ny fastighet? Mvh Carina

Hej! När det gäller om man ska köpa eller sälja först, finns det egentligen ingen självklar väg att gå. Risken man löper om man köper först är att man inte får sålt sitt ursprungsboende, vilket kan vara ekonomiskt ofördelaktigt. Väljer man istället att sälja först är risken att man inte hittar ett boende (eller i ert fall två) innan tillträdet skall ske på ursprungsbostaden. Kan man, som ni, tänka sig att magasinera möblerna och ta ett tillfälligt boende är detta givetvis en mycket bra variant. Säljer ni ert boende i år (avtalsdatum gäller) har ni hela nästa år på er att köpa nya bostäder utan att riskera att missa chansen att kunna skjuta på skatten. Kom ihåg att ni måste ta hänsyn till vad era nya bostäder kostar i förhållande till era respektive andelar av köpeskillingen på ursprungsbostaden. Enkelt utryckt - köper ni något billigt och säljer något dyrt kan ni förmodligen inte skjuta någon skatt. Vill ni att vi kommer ut och värderar ert nuvarande boende och samtidigt kikar på era siffror mer i detalj, gör vi detta gärna och dessutom kostnadsfritt.

Med vänlig hälsning Ola Marklund, reg. fastighetsmäklare

Fråga: Hej, jag har haft min lägenhet till försäljning i snart fem månader hos en mäklare och hon säger att ingen visat intresse eller ringt, vilket jag tycker är konstigt. Om jag skulle vilja säga upp henne och anlita er istället vad skulle det kosta mig ungefär?

/Monica

Hej Monica! Enligt fastighetsmäklarlagen får en mäklares ensamrättsperiod som längst vara under tre månaders tid, varefter avtalet ofta löper vidare utan ensamrätt och med t ex tio dagars uppsägningstid. Om du inte har tecknat ett nytt ensamrättsavtal kan du med andra ord säga upp avtalet med din nuvarande mäklare om du önskar testa ett nytt upplägg. När det gäller uppsägningstid och eventuella kostnader som kan vara förenade med att säga upp avtalet, måste du titta vad som står i ditt förmedlingsuppdrag då detta kan variera mellan olika mäklare. Har det gått fem månader utan att mäklaren hittat en köpare kan det indikera att ni gått ut på en för hög prisnivå, men det kan även finnas andra faktorer som spelar in, t ex hur lägenheten presenterats, hur den marknadsförts etc. Vill du att en mäklare från Peter Landgren & Co skall komma ut och ge förslag på hur ett nytt upplägg kan ge din lägenhetsförsäljning en nystart, gör vi detta kostadsfritt. Du får även en gratis värdering och en offert på det nya upplägget. Vill du bara ha råd och tips hur du istället kan hitta nya vägar tillsammans med din befintliga mäklare, är du alltid välkommen att använda oss som "bollplank". Lycka till! Med vänlig hälsning Ola Marklund, Reg. fastighetsmäklare, telefon 0739-87 70 06.

Fråga: Hur många procent tar ni i arvode?

Hej!
Vi gör en individuell prövning av varje försäljning. Vill kunden vara med i både tidningsannonsering och på internet? När vi träffar säljaren/uppdragsgivaren gör vi en sakkunnig värdering av objektet, vilket sedan ligger till grund för ett rekommenderat utgångspris. Ibland vill säljaren vara med och påverka utgångspriset i större utsträckning. Låt oss säga att jag har värderat objektet till 3,0 miljoner kronor, men du berättar för mig att du inte säljer för en krona under 3,3 miljoner kronor för att täcka dina lån med mera. Då måste jag som fastighetsmäklare förmodligen kalkylera med en längre försäljningstid och ett högre mäklararvode. Det finns många andra saker att ta hänsyn till vid offerten av mäklararvodet och det vore intressant att få träffa dig i bostaden för en presentation av vårt mäklarföretag.

Är det en "normal" försäljning vi pratar om? I sådana fall finns det en prislista för vår framgångsrika "Landgrenmodell".

Med bästa hälsningar Nicklas

Hej! Jag har lagt bud på ett hus (byggt 1973) hos en annan mäklarfirma. När man kommer in i huset kan man känna en viss lukt av krut eller kanske lite sommarstuga. Min bästa kompis påstår att det kan ha något med syllarna att göra. Vad innebär detta? Jag vill fråga er, eftersom jag har hört att ni säljer många hus i Malmö. Med bästa häsningar Jan-Ove

Hej Jan-Ove! Alla hustyper har sina ”akilleshälar” och det klassiska problemet med många 70-talshus som är byggda med träväggar som vilar på en betongplatta är just syllarna. Husen ser ut som stenhus då de har en teglad fasad, men hela den bärande konstruktionen är alltså i trä. Syllen är den nedersta, liggande träbjälken som resten av väggen vilar på. Inte sällan lät man träet ha en direktkontakt med betongplattan, vilket ofta resulterar i att träet förr eller senare blir fuktigt. När detta sker kan lukt uppkomma, antingen beroende på mögel, eller p g a att kemikalierna som ofta användes för att impregnera träet börja lukta. Att byta syllarna är inte ett så stort och dyrt arbete som man först kan tro och det finns jätteduktiga företag som enbart jobbar med detta. Det finns många varianter på konstruktionen och man måste därför konsultera någon sakkunnig för att konstatera att det verkligen är syllarna som är problemet. Då får man även svar på om man skall byta syllarna utifrån eller inifrån, vad det kostar och hur lång tid arbetet tar. De nya syllarna isoleras från betongplattan och man åstadkommer således en permanent lösning som kan ses som en värdehöjande investering den dagen man säljer sitt hus. Lycka till med ditt husköp!


Fråga: Hejsan! Jag är på jakt efter lägenhet och funderar på att köpa en bostadsrätt. Vad bör man tänka på som förstagångsköpare?
Hälsningar Ylva

Hej Ylva! Det finns mycket att tänka på första gången man köper en lägenhet och det kan vara svårt att ge en heltäckande bild här, men jag skall ge dig några användbara tips. Börja med att kontakta din bank för att veta vilken prisnivå du kan röra dig på och skaffa gärna ett allmänt lånelöfte samtidigt.

Väl på visning bör du föra en dialog med mäklaren kring bostadsrätts- föreningens ekonomi. Fråga om det finns planer på avgiftshöjningar eller planer på större renoveringar (t.ex avlopps-, tappvatten- och elstammar, yttertak eller fönster).

Ta del av föreningens årsredovisning och be gärna mäklaren och/eller din bankman att göra en bedömning av föreningen. Tänk på att du har en undersökningsplikt av objektet. Känner du dig osäker på t ex badrummet – fråga mäklaren vad som finns i form av intyg, garantier etc och dra dig inte för att ta dit en besiktningsman för en punktundersökning längre fram i processen.

Fråga även hur budgivningsförfarandet väntas gå till i det aktuella fallet. Mäklaren skall hjälpa både köpare och säljare och du kan dra stor nytta av att etablera en god dialog med mäklaren. Lycka till med ditt lägenhetsletande!

Hälsningar Ola Marklund